Провайдер и ТСЖ

Аналитика


И жили они долго и счастливо

Как Иванушка-дурачок за чудом ходил
Телефонный звонок от начальства во время работы – это всегда не очень весело. Значит, ты понадобился и причём либо срочно, либо по какому-то важному и большому делу, которым руководству конечно же нет времени заниматься.
Попрощавшись с мечтой о спокойном чаепитии и неспешном разговоре в компании коллег, быстренько прожёвываю булку и бодро отвечаю:

- Да, слушаю

- Роман, тут письмо пришло от ТСЖ, просят схемы и акты, сходи узнай, что им нужно, заодно оформи всё официально

- Конечно, прямо сейчас и отправлюсь

- Отлично


Настроение стремительно падает, при одной мысли о том, что вот прямо сейчас нужно будет звонить и тащиться на переговоры с неясным результатом. Но, делать нечего – работа есть работа. Беру свою «президентскую» папку, проверяю наличие бланков соглашений, разрешений на эксплуатацию, ответов госорганов по различным вопросам, договоров, актов и ещё кучу разной бумаги, без которой никуда. Звоню и договариваюсь о встрече с председателем , сумку на плечо – и вперёд. В голове мысль – «пронесёт или опять будет тихий ужас?».

Цель вообщем-то ясна – подписать соглашение о доступе к нашему оборудованию, потратив на это как можно меньше материальных ресурсов фирмы. В принципе, ничего сложного в этом соглашении нет – форма стандартна, условия прописаны наглядно, права и обязанности провайдера определены. Один небольшой минус – подписать его с первого раза не удаётся никому и никогда.

Захожу к председателю, меня встречает представительный мужчина лет 50-ти.

- Добрый день, провайдер такой-то – всем своим видом изображаю невероятную радость от встречи и пламенное желание сотрудничать

- А, вот и вы, наконец-то. А мы вам уже и звонили, и писали, не приходите. Деньги на нашей собственности зарабатываете, жильцы жалуются, что вы их облучаете, провода везде поразвесили, здание повредили кабелями, электричество у нас воруете – ведь мы за него немалые деньги платим. Хорошо хоть пришли, а то завтра бы всё ваше порезали. Видимо, так и придётся вас прогнать, интернет у нас уже есть, вы тут не нужны – председатель печально качает головой, как будто бы говоря «лично у меня к вам претензий нет, но вот жители не довольны»

- Ну так вот я пришёл, обсудить всё с вами, договориться – продолжаю улыбаться, а в голове одна мысль: «Я попал».

О ТСЖ
С введением в действие Жилищного Кодекса в 2004 году, граждане нашей страны получили возможность выбора в способе управления и обслуживания жилых домов. Если раньше было «Вас обслуживает Горадмжилтрест №3 и всё на этом», то теперь есть аж целых 3 способа управления домом – выбирай на любой вкус. Можно вести прямое управление, когда все важные вопросы решаются на общем собрании собственников дома и которое никогда не соберёшь. Можно нанять управляющую компанию, переложив на неё вопросы обслуживания коммунальной сферы и задавая вопросы «почему лестницы не освещены, куда вы наши деньги деваете?». А можно создать товарищество собственников жилья (или жилищный кооператив), поручив управлять домом наиболее авторитетным жильцам, поставив самого авторитетного (или ушлого, смотря с какой стороны посмотреть) на место председателя.

Что же представляет собой товарищество собственников жилья (ТСЖ) одного жилого дома? Если не вдаваться в дебри российского законодательства, то это юридическое лицо, созданное собственниками помещений дома, которым принадлежит более 50% голосов собственников имущества дома и предназначенное для управления данным домом. Из членов ТСЖ избирается правление, из правления обычно избирается председатель – они должны действовать на благо дома в соответствии с уставом. Также существует ревизор, в задачу которого входит проверка деятельности ТСЖ. Следует отметить, что членами ТСЖ могут быть не все собственники дома, но они обязаны подчиняться решениям ТСЖ.

Важно отметить, что Председатель и даже Правление товарищества – это далеко не всё товарищество и иногда цели рядовых жителей и должностных лиц товарищества сильно разнятся. Увы, наша современная российская обстановка такова, что сподвигнуть людей бороться за свои права можно только в исключительных случаях. Поэтому в большинстве случаев нам предстоит общаться именно с Председателем, представляющем всё ТСЖ.

Чего хочет ТСЖ?
Чего же хочет ТСЖ, в лице своего председателя? Обычно ТСЖ хочет одного — денег! И чем больше, тем лучше. Причём далеко не факт, что деньги пойдут на нужды дома. Вполне вероятна ситуация, когда вас будут заставлять платить «в карман», лишь устно пообещав разрешить работу на этом доме. Суммы могут варьироваться от нескольких сотен рублей, до нескольких тысяч. В особо запущенных случаях, ослеплённые властью председатели требуют 10, а то и 20 тысяч рублей за размещение оборудования, делая абсолютно нерентабельным оказания услуг жильцам дома. И хорошо, когда этот дом – самый крайний в микрорайоне, а что делать, если через него проходит транзитом куча кабелей или он вообще служит для размещение районного узла?

Попутно ТСЖ хочет, чтобы провайдер содержал в порядке все свои кабеля, сделал интернет по 100 рублей за 100 Мбит/с, а также предоставил 100 каналов цифрового ТВ каждому жителю бесплатно.

Выходов из этой ситуации по сути только два: либо договариваться на вменяемые условия, либо воевать, привлекая в помощь законодательство Российской Федерации и активистов из числа жителей.

Вариант первый: трубка мира
В больших городах, где количество провайдеров в доме велико, во многих ТСЖ давно выработаны правила взаимодействия. Прейдя к председателю, вы получает стандартный договор на использование общего имущества, платите установленную сумму (обычно до тысячи рублей), подписываете акты разграничения и спокойно работаете.

Другое дело, если город небольшой или председатель неадекватен. В этом случае с вас могут требовать гораздо больше тысячи рублей за пятиэтажку на 45 квартир или вообще послать куда подальше с мотивацией типа «у нас уже есть интернет». Но впадать в панику не стоит – договориться не получается максимум с 5-10% ТСЖ.

Итак, нужно понять, каковы мотивы председателя. Это может быть жажда денег, неумение работать с такими ситуациями или просто нежелание что-либо менять. В зависимости от этого следует применять различную тактику, не забывая, что главная наша задача – получить соглашение за малую ежемесячную плату или вообще без платы.

Если вы входите в дом одним из первых или с услугой, которой ни у кого нет – отлично, пол дела сделано! Вас будут рады видеть только из-за того, что вы пришли. Расскажите председателю, какие вы замечательные и как осчастливите жильцов, предложив им то, что никто никогда не предлагал. Предварительно можно обклеить дом рекламой и подождать заявок жильцов – будет что сказать в ответ «а вдруг людям не нужно?».

В таких ситуациях необходимо брать инициативу в свои руки с первых же минут, убеждая и развеивая сомнения. Очень пригодится типовой проект, бланки актов и соглашений. Здесь главное – не дать времени на размышление, а заставить председателя подписать всё в кратчайший срок.

Если председатель всё же настаивает на ежемесячной плате, не спешите соглашаться. Попробуйте уговорить его на разовые действия. Например, скажите, что вы можете купить и повесить замки на незакрытые люки (дубликат естественно себе, чтобы был свободный доступ к техническим помещениям), оборудовать здание слаботочными каналами (это итак бы пришлось делать) куда можно поместить провода от домофона, повесить зеркала в лифт (конечно же, с рекламой себя любимого) или что-то подобное. Можно попытаться обойтись взаимозачётом, предоставив интернет правлению или председателю ТСЖ на сумму ежемесячного платежа или неофициально по тарифам физического лица. Главное при этом – сохранять скорбное выражение лица и делать вид, что вы отрываете всё это ну прямо-таки от сердца.

В общем, предложите свою посильную помощь в делах дома, ну и конечно же посчитайте, чтобы сумма разовой помощи не превысила ежемесячный платёж за несколько лет.

Вариант второй: топор войны
Итак, всё плохо. Председатель идёт в отказ, ни в какую не желая пускать вас в дом. Мотивирование может быть разное, начиная от «у нас уже есть интернет» и заканчивая совсем экзотическими типа «100 тыс. в месяц – и нет проблем». Извечный вопрос, что делать?

Во-первых, необходимо разобраться, что же мы хотим получить и есть ли право у председателя нам это предоставить.
Размещая оборудование и линии связи в доме, провайдер использует общедомовое имущество, которое на праве общей долевой собственности принадлежит всем собственникам дома (ЖК РФ, Глава 6, п.1). Это значит, что техэтаж, чердак, подвал, лестничные клетки и другие помещения дома не принадлежат единолично председателю ТСЖ, правлению и даже членам ТСЖ. Они принадлежат всем владельцам собственности в данном доме. Именно собственникам, а не проживающим к примеру по договору социального найма или вообще простой аренды жилого помещения. Собственники и только собственники вправе решать, как использовать общедомовое имущество. Поэтому нам необходимо подписать Договор либо Соглашение на использование общедомового имущества.

А есть ли вообще право брать деньги за пользованием общедомовым имуществом у председателя ТСЖ? Ответ на этот вопрос можно найти в том же Жилищном Кодексе. Согласно статье 152, ТСЖ вправе сдавать внаём или в аренду часть общего имущества дома, занимаясь хозяйственной деятельностью. Таким образом, деятельность по сдаче места в аренду за деньги для размещения оборудования связи вполне легальна. Более того, в самом Законе о связи говорится о том же: «При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.» (ФЗ «О связи», Статья 6, п.3) Но легальность этой деятельности ещё не подтверждает то, что председатель вправе этим заниматься.

Согласно п.3 параграфа 2 статьи 44 ЖК РФ вопросы использования общедомового имущества находятся в компетенции общего собрания собственников жилья, но собственники вправе передать (п.3.1 того же параграфа) решение данных вопросов другому лицу, на условиях, которые они определят.

В итого получается, что председатель ТСЖ вправе заключать с вами Договор или Соглашение об использовании общего имущества только в случае, если собственники помещений в доме делегировали ему такое право, да и заключать договор он может не на каких угодно условиях, а лишь на тех, которые были определены самими собственниками (если собственники решили, что провайдеры могут пользоваться имуществом бесплатно, то брать с вас денег ТСЖ не имеет право).

Кстати, слова председателя «у нас уже есть интернет и люди не хотят другого провайдера» могут быть и правдой. Если общее собрание собственников постановило, что услуги связи будет оказывать только один провайдер, то в данной ситуации «войти» в дом уже не получится, ибо таково волеизъявление собственников. И никакая Антимонопольная служба здесь, увы, не поможет.

Исходя из вышесказанного, получаем способ законного входа в дом: получить решение общего собрания собственника о разрешении использования общего имущества для размещения своего оборудования. Конечно же, прежде чем собирать данное собрание, следует запросить (письменно, естественно) у председателя, а делегировали ли собственники ему право распоряжаться этим самым общим имуществом и нет ли тут повода для обращения в соответствующие надзорные органы? Некоторым этого достаточно для того, чтобы испугаться и больше не чинить препятствия в работе.

Хождение по мукам. Общее собрание собственников

Решившись проводить общее собрание, следует учесть, что проводить его теперь (с введением в действие Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ) следует в форме совместного присутствия и только в случае, если на таком собрании не удалось собрать кворум, можно проводить собрание в виде заочного голосования. Так что нужно быть готовым к тому, что первое собрание закончится, не начавшись, ибо на такие собрания практически никогда не приходит необходимое количество людей. А с учётом того, что для решения вопроса использования общего имущества нужно услышать мнение собственников, обладающих не менее чем 2/3 голосов (Статья 46, п.1), можно смело не организовывать собрание в виде совместного присутствия и переходить сразу же к заочному голосованию.

При сборе голосов следует учесть, что голос собственника имеет вес, прямо пропорциональный количеству квадратных метров, находящихся в собственности (Статья 37, п.1). Это значит, что, к примеру, голос владельца однокомнатной квартиры в 50 кв. м. имеет больший вес, чем голос владельца двухкомнатной квартиры общей площадью 30 кв. м. Из этого следует, что провайдеру выгодней заручиться поддержкой основных владельцев (например, на первых этажах домов часто располагаются магазины). Обычно за один голос принимают какое-то количество квадратных метров и пропорционально делят их в соответствии с количеством метров в собственности.

Ещё один довольно неприятный момент – инициировать собрание может лишь один из собственников (Статья 45, п.2), но никак не провайдер. Значит, жизненно необходимо иметь хорошие отношения с каким-нибудь жильцом (как это сделать, каждый решает сам), ну или опять же – владельцем магазинчика.
Но и это ещё не всё – в протоколе собрания собственник должен указать кроме своего имени-фамилии сведения о документе, подтверждающим право владения этой собственностью (т.е. реквизиты Свидетельства о государственном регистрации права), чего практически никто не делает в силу разных причин. Кто-то боится, кто-то просто не помнит, где оно лежит.

Таким образом, получается, что добиться полноценного протокола с решением собственников по использованию общего имущества практически невозможно. Но это не повод расстраиваться – именно полноценные, правильно оформленные решения очень часто не имеют даже сами собственники (например, вы, как собственник, видели много таких протоколов?). Поэтому в нашей ситуации достаточно собрать всего лишь подписи собственников и уже с таким протоколом идти к председателю. Обычно такого «листа голосования» и скрытой угрозы жаловаться в прокуратуру хватает.
Что же говорить на собрании? Конечно, только самое хорошее. Расскажите о своих услугах (спектр которых очень широк), похвалите тарифы (которые, конечно же, ниже чем у конкурентов) и сервисное обслуживание (выезд спеца в день подачи заявки!). Можно поругать председателя, представив его в виде эдакого капиталиста-душителя, который не даёт развиваться конкуренции и имеет финансовые связи с уже существующими провайдерами. Не забудьте спросить, а знают ли жильцы, куда идут деньги, которые ТСЖ получает от других провайдеров? Давить нужно на то, что вы не зло, а благо для жильцов и предоставите им отличные услуги по вполне такой хорошей цене.


Вот таким должен выглядеть председатель в глазах жильцов

ФАС его, ФАС!
Даже имея на руках решение общего собрания, не факт, что вам удастся получить ключи от техэтажа. Председатель может уйти в глухую оборону и просто вас игнорировать. Увы, придётся запасаться валидолом и готовиться к судам.

Необходимо подготовить письма в Федеральную антимонопольную службу (ФАС, http://www.fas.gov.ru) с описанием ситуации и особо отметить, что в доме уже работают другие операторы. Если вы получили решение собственников – приложите его, это докажет, что вы имеете законное право работать в этом доме.
Точно также можно поступить, если вы считаете, что вам выставили необоснованный счёт за использование общедомового имущества. В этом случае от ТСЖ потребуют обосновать, почему за размещение оборудования провайдеры платят различные суммы.

По словам Владимира Ефимова (руководитель московского управления ФАС), в таких случаях служба принимает сторону операторов связи.

О будущем
Провайдинг – сам по себе достаточно молодой вид бизнеса, а в купе с постоянно меняющимися законами, актами, кодексами и прочими нормативно-правовыми документами помноженными на нашу российскую действительность, разрешение различных вопросов иногда становится совершенно нетривиальной задачей. Сейчас только формируется правоприменительная практика в отношениях операторов связи и различных управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК.

Точно также, как каждый человек индивидуален, ситуация с каждым конкретным ТСЖ будет уникальна по своему и что не сработало в одном случае, в другом сработает «на ура». Главное в таких ситуациях – чётко понимать, где требования законны, а где за ваш счёт просто хотят нажиться.

Провайдер и ТСЖ by

Возможно, вас также заинтересует:

  • Вовчик

    Просто невероятно классно! Чтиво — отдых. :) Отличный подарок к НГ. Спасибо!

  • Денис

    От души статейка ))) с этим сталкиваешься практически каждый день.

  • http://telekomza.ru/2012/01/23/kolxoz-v-seti-operatora/ «Колхоз» в сети оператора | Связь и телекоммуникации в России

    [...] в различных конфликтных ситуациях. Мы уже писали про взаимодействие провайдера и ТСЖ. Именно в таких случаях, чем больше людей, [...]

  • Markich

    Сам работаю в этой сфере больше 5 лет.) Точное описание нашей веселой работы!))))) И хорошая помошь новичкам! Всем легких договоров!!!!!Удачи!!!!

При копировании материалов ссылка обязательна.